房地产企业融资通道仍未畅通，到位资金持续减少

(资料图片仅供参考)

从2022年的5月份开始，为了稳住房地产，一系列的刺激政策不断出台，这里边就包括了像房贷利率的变化，还有像二手房市场交易税费的返还，其中被社会关注的是在2022年的10月份，央行和银保监会出台了对房地产企业通过商业银行信贷融资闸门重新打开，另外在2022年的11月份，证券监管部门是对房地产企业比方说IPO或者说资产并购重组等等这方面的闸门也再度打开。

为了稳住房地产的一系列政策的量变到质变的积累，进入到2023年，我们看到房地产整个行业迎来了一个小阳春，1~3月份1~4月份整个从交易量到价格上涨的城市数量是不断增加的。

但是进入到2023年的5月份，我们再来看房地产企业的到位资金又呈现了加速减少的新的变化，如果说当前的局面没有扭转的话，恐怕到2023年的下半年，像过去的2021年2022年出现的房地产企业不能如期偿还到期债务的现象会再度发生。

下面我们具体来看一下数据，根据国家统计局在2023年的6月中旬所公布的数据，全国的房地产开发企业1~5月份到位的资金是同比去年同期减少了6.6%，其中1~4月份的统计数据是同比减少6.4%，也就是多了一个月其实到位资金的同比呈现了一个加速减少的这么一种局面。

我们来看看房地产企业到位资金主要有哪些构成，主要包括大约是5部分，一个是国内的贷款，另外一个是利用外资，第三个是自筹资金，第四个是定金及预售款，最后一部分是个人按揭贷款。

像定金及预售款以及个人按揭贷款比较好理解，主要是大家购买比方说期房或者现房等等，你从商业银行里面贷到的钱可能就转到开发商了，或者说在购买期房的时候，你所交的这些定金也变成了开发商一部分的资金收入，还有像预售款，房子还没有交，但是钱都已经交给他了，这些叫预售款。

总体来看，1~5月份的定金及预售款同比是增长了4.4%，个人按揭贷款同比增长了6.5%，您注意这都是房地产开发企业的到位资金的组成，这就意味着说1~5月份，实际上房地产开发企业卖房的收入同比是增长的，但是刚才讲了总的到位的资金是减少了，而且呈现了新的加速减少的局面，主要原因肯定就出在了除这一些卖方收入之外的其他因素，包括哪一部分？像国内的贷款，另外利用外资、自筹资金这三部分。

我们先说一下利用外资，利用外资1~5月份同比去年同期减少了73.5%，减少的幅度听上去非常之大，但是主要是实际上进入到2023年以来，也包括2022年，房地产开发企业还能够利用的外资已经是杯水车薪了，可以这么来理解，就是境外这些美元资金对国内房地产企业的融资已经是不再信任了，想拿到钱已经很难了，所以从总的数据来看，同比减少幅度很大，但我来告诉你总的融资金额实际上也是非常小了，这是一部分。

另外一部分国内的贷款同比减少10.5%，贷款是什么？就是2022年10月份，央行和银保监会出台对房地产企业信贷融资开绿灯的这么一个通道，但是我们来看1~5月份同比减少10.5%，也就意味着比2022年的1~5月份的银行里面信贷的规模还是要大幅减少了，这就说明了虽然在去年商业银行里面打开了向房地产企业的融资的通道，但实际上进入到2023年，尤其是进入到5月份之后，其实能够从商业银行里面融资这个渠道仍然并不通畅。

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